Fundos imobiliários: o que são, como funcionam e como investir

Você sabia que não precisa comprar um imóvel para investir no mercado imobiliário? Com os fundos imobiliários (FIIs), você lucra com aluguéis e a valorização sem se preocupar com burocracia, altos custos ou manutenção. É uma forma bem mais acessível e prática de aplicar no setor.

Os FIIs ganharam ainda mais destaque nos últimos anos. E para quem quer gerar renda passiva em 2025, as apostas do mercado são os fundos imobiliários com patrimônio de até R$ 7,3 bilhões e dividend yield de 16,9%. Com a inflação desancorada e a retomada do ciclo de alta de juros, os FIIs de recebíveis se destacam pelo bom nível de dividendos e potencial de valorização das cotas.

Gostou da ideia? Então acompanhe a leitura para entender como investir em fundos imobiliários, quais são os tipos existentes, os riscos e as vantagens dessa modalidade. 

O que é fundo imobiliário?

Os fundos imobiliários (FIIs) são veículos de investimento coletivo voltados para o mercado de imóveis. Eles funcionam como um condomínio de investidores, no qual diversas pessoas aplicam seus recursos para que sejam geridos por um profissional especializado.

Esses fundos podem investir na compra e locação de imóveis, na construção para venda ou em títulos financeiros ligados ao setor imobiliário. O objetivo é gerar rentabilidade para os cotistas por meio de dividendos distribuídos regularmente e da valorização das cotas no mercado.

Quando se investe em um FII, você se torna cotista do fundo, mas não tem a posse direta dos bens. O gerenciamento é feito pelo gestor, que define onde e como os recursos serão aplicados.

Como funciona um fundo imobiliário?

Os FIIs funcionam de maneira semelhante a outros fundos de investimento. Eles captam recursos de diversos investidores e aplicam esse dinheiro conforme a estratégia definida no regulamento do fundo.

As cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa de Valores (B3), o que permite que os investidores comprem e vendam suas participações a qualquer momento. Assim, mesmo sendo um investimento imobiliário, os FIIs oferecem maior liquidez do que a compra direta de um imóvel.

Além disso, os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% do resultado semestral, o que torna a opção muito interessante para quem busca renda passiva.

Conheça alguns tipos de fundos imobiliários

Os fundos imobiliários podem ter diferentes estratégias e ativos em carteira. Saiba quais são as principais categorias e entenda como cada uma delas funciona.

Fundos de Tijolo

Os fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, lajes corporativas, hospitais e galpões logísticos. O rendimento vem, principalmente, do aluguel pago pelos inquilinos.

Esses fundos costumam ter contratos de locação de longo prazo, aumentando a previsibilidade na distribuição de dividendos. No entanto, estão sujeitos a riscos como vacância e inadimplência dos locatários.

Fundos de Desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento são considerados um subsegmento dos FIIs de tijolos, e aplicam recursos na construção de empreendimentos para posterior venda ou locação. Esse tipo de FII pode ter retornos bastante elevados, mas o risco também é maior, já que depende do desempenho do mercado imobiliário.

Como a receita só é gerada após a venda ou locação das unidades, não há regularidade no pagamento dos dividendos.

Fundos de Papel

Os fundos de papel investem em títulos imobiliários, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). Eles financiam o setor imobiliário por meio da compra desses papéis e recebem juros como retorno.

Como os rendimentos vêm de ativos de renda fixa, são fundos menos voláteis do que os de tijolo, mas ainda fazem parte da renda variável.

Fundos de Fundos

Os fundos de fundos (FOFs) investem em cotas de outros FIIs. A estratégia possibilita a diversificação dentro do próprio setor imobiliário, sem que o investidor precise escolher individualmente cada fundo.

Os FOFs são uma boa alternativa para quem quer um portfólio diversificado – mas é preciso avaliar as taxas de administração e performance, que podem reduzir a rentabilidade líquida.

Qual o valor mínimo para investir em um fundo imobiliário?

Você não precisa dispor de uma grande quantia para começar a investir em fundos imobiliários. Com cotas a partir de R$ 10,00, já é possível dar os primeiros passos e aumentar o investimento no seu ritmo.  

Diferentemente da compra direta de imóveis, que exige um grande investimento inicial, os FIIs são uma opção acessível para qualquer perfil de investidor, seja quem está começando agora ou quem já tem experiência no mercado. 

E o melhor: mesmo com um investimento menor, você pode ser cotista de empreendimentos de alto padrão e aproveitar as oportunidades do mercado imobiliário sem precisar comprar uma propriedade.

Investir em fundos imobiliários: quais são as vantagens e desvantagens?

Antes de aplicar seu dinheiro, é importante entender quais são os pontos positivos e negativos dos FIIs para avaliar se eles fazem sentido para seus objetivos financeiros. Confira os principais a seguir!

Vantagens dos fundos imobiliários

Conheça os principais benefícios que os FIIs oferecem aos investidores:

Acessibilidade

Não é preciso ter grandes quantias para investir. Com menos de R$ 100,00 já é possível comprar cotas de FIIs e participar dos lucros do mercado imobiliário, o que torna o investimento acessível para quem está começando.

Liquidez

Diferentemente da compra de um imóvel físico, que leva meses para ser vendido, as cotas dos FIIs podem ser negociadas a qualquer momento na Bolsa de Valores (B3), garantindo maior flexibilidade para o investidor.

Diversificação

Com um único FII você investe em diversos segmentos do mercado imobiliário, como shoppings, escritórios, hospitais e galpões logísticos. Além disso, existem fundos que aplicam em títulos imobiliários, ampliando ainda mais as possibilidades de investimento.

Rendimento recorrente

Os FIIs são obrigados por lei a distribuir pelo menos 95% dos seus lucros no resultado semestral aos cotistas. Isso significa que muitos fundos pagam dividendos mensais, proporcionando uma renda passiva ao investidor.

Isenção de Imposto de Renda sobre dividendos

Para investidores pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de IR, desde que o fundo tenha no mínimo 100 cotistas, suas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa e o investidor não detenha 10% ou mais das cotas do fundo. Essa vantagem aumenta a rentabilidade líquida do investimento.

Desvantagens dos fundos imobiliários

Apesar dos benefícios, os FIIs também apresentam desafios que podem impactar o desempenho do investimento. Conheça os principais pontos de atenção:

Volatilidade

Como as cotas dos FIIs são negociadas na bolsa, elas estão sujeitas às oscilações de preço. Fatores como taxa de juros, inflação e demanda do mercado impactam o valor das cotas e podem resultar em períodos de valorização ou desvalorização.

Vacância e inadimplência

Nos fundos de tijolo, um dos maiores riscos é a vacância. Se os imóveis do fundo ficarem desocupados por longos períodos, a distribuição de rendimentos diminui. Além disso, se os inquilinos tiverem dificuldades financeiras, o fundo pode enfrentar problemas de inadimplência.

Taxas de administração e performance

A maioria dos FIIs cobra uma taxa de administração, que remunera o gestor responsável pelas decisões do fundo. Alguns também cobram uma taxa de performance, que é um bônus pago quando o fundo supera um índice de referência. Essas taxas podem reduzir a rentabilidade líquida do investidor.

Risco de default

Nos fundos imobiliários de papel, existe o risco de default, que ocorre quando o emissor do CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) não cumpre o pagamento dos juros ou do valor principal no vencimento. Esse tipo de inadimplência impacta diretamente os rendimentos distribuídos pelo FII, reduzindo o retorno ao cotista. 

O IOF incide sobre os FIIs?

O IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) não é cobrado na compra e venda de cotas de fundos imobiliários. No entanto, caso o investidor venda suas cotas por um valor superior ao de compra, há incidência de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

O lucro obtido na venda das cotas é tributado em 20%, e o investidor precisa emitir e pagar a DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) até o último dia útil do mês seguinte à venda. 

Quais são as taxas cobradas sobre os FIIs?

Assim como outros investimentos, os FIIs têm taxas que variam de acordo com a gestora e a estratégia do fundo. Conheça as principais:

Além dessas taxas, também pode haver custos operacionais, como emolumentos cobrados pela B3 e impostos sobre ganhos de capital na venda de cotas.

Antes de investir, leia atentamente o regulamento do fundo e avalie o impacto das taxas sobre o seu retorno. Opte sempre por FIIs com boas práticas de gestão e taxas competitivas para aumentar a rentabilidade do seu investimento.

Quais são os riscos ao investir em fundos imobiliários?

Embora os fundos imobiliários (FIIs) ofereçam diversas vantagens, como acessibilidade e geração de renda passiva, eles também envolvem riscos que precisam ser considerados. 

Como são investimentos de renda variável, seus resultados podem oscilar de acordo com fatores econômicos, setoriais e específicos de cada fundo.

Antes de investir, é fundamental entender quais são os principais riscos e como eles podem impactar seu patrimônio. 

Risco de mercado

Os FIIs são negociados na Bolsa de Valores (B3), o que significa que suas cotas podem sofrer oscilações de preço. A valorização ou desvalorização acontece de acordo com a oferta e a demanda dos investidores e fatores externos, como mudanças na taxa de juros, inflação e crises econômicas.

Quando a taxa Selic sobe, por exemplo, aplicações em renda fixa são mais atrativas, reduzindo o interesse por FIIs e pressionando seus preços para baixo. 

Por outro lado, períodos de juros baixos costumam impulsionar o setor imobiliário, aumentando a valorização das cotas. Quem investe em FIIs deve estar preparado para lidar com oscilações no curto prazo.

Risco de liquidez

A liquidez de um ativo está relacionada à facilidade de compra e venda no mercado. No caso dos FIIs, embora muitas cotas sejam negociadas diariamente na bolsa, alguns fundos apresentam menor volume de negociação, o que pode dificultar a venda das cotas no momento desejado.

Isso significa que, se você precisar vender sua posição rapidamente, pode ser necessário reduzir o preço para encontrar compradores. Para evitar esse problema, o ideal é escolher FIIs com alta liquidez, ou seja, aqueles que possuem um grande volume de negociação diária na B3.

Risco de inadimplência e vacância

Os fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos, estão sujeitos a dois riscos importantes: inadimplência e vacância.

A inadimplência ocorre quando os inquilinos não pagam o aluguel, reduzindo os rendimentos distribuídos pelo fundo. Esse risco pode ser mitigado com a escolha de FIIs com inquilinos sólidos e contratos de longo prazo.

Já a vacância acontece quando os imóveis ficam desocupados. Quanto maior a vacância de um fundo, menor a receita gerada com aluguéis, impactando a distribuição de dividendos e o valor das cotas no mercado.

Risco de crédito

Os fundos de papel, que investem em títulos imobiliários como CRIs e LCIs, estão expostos ao risco de crédito, ou seja, à possibilidade de inadimplência por parte dos emissores desses títulos.

Se uma empresa ou incorporadora que emitiu um CRI não conseguir honrar seus pagamentos, o fundo sofre perdas financeiras. Por isso, é preciso avaliar a qualidade dos ativos, as garantias oferecidas e o perfil de crédito dos devedores antes de investir.

Risco de sinistro

Os imóveis pertencentes a um FII também estão sujeitos a danos inesperados, como incêndios, enchentes, desabamentos ou vandalismo. Esses eventos causam prejuízos financeiros ao fundo, especialmente se a propriedade não estiver segurada ou quando o seguro não cobre o valor total da perda.

Para reduzir esse risco, é necessário verificar a existência de seguros adequados e de um bom plano de contingência para lidar com situações emergenciais.

Como montar uma carteira de FIIs?

Para montar uma carteira diversificada de FIIs, é essencial reduzir os riscos e aumentar o potencial de ganhos. Também é importante definir o seu perfil de investidor, analisar as opções disponíveis no mercado e acompanhar as movimentações do setor imobiliário.

Conheça as principais estratégias para construir uma carteira equilibrada e alinhada aos seus objetivos.

Selecione opções alinhadas ao seu perfil de investidor

Antes de investir, avalie o seu nível de tolerância ao risco. Se você busca segurança e previsibilidade, priorize FIIs de renda, que distribuem dividendos constantes. Se estiver disposto a correr mais riscos, pode incluir FIIs de desenvolvimento, que buscam valorização no longo prazo.

Os investidores conservadores tendem a preferir FIIs de tijolo com inquilinos sólidos e contratos longos, enquanto os moderados e arrojados incluem fundos de papel e fundos de fundos para aumentar a diversificação.

Analise os riscos

Como você já viu nos tópicos anteriores, cada tipo de FII tem riscos específicos. Antes de investir, pesquise o histórico do fundo, a qualidade da gestão e a rentabilidade passada.

FIIs que investem em imóveis de alto padrão e localizados em áreas estratégicas tendem a ter menor risco de vacância, enquanto fundos de recebíveis com garantias sólidas reduzem o risco de crédito.

Confira as regras de participação e taxas cobradas

Cada fundo tem suas próprias regras de distribuição de dividendos, taxas e política de investimentos. Algumas gestoras cobram taxas de administração e performance mais altas, o que diminui a rentabilidade líquida.

Leia o regulamento do fundo e verifique se as taxas cobradas fazem sentido em relação ao potencial de retorno.

Mantenha-se bem informado

O mercado de FIIs está sempre mudando, influenciado por taxas de juros, inflação e demanda imobiliária. Para tomar boas decisões, acompanhe relatórios, notícias e análises sobre o setor.

Manter-se atualizado ajuda a identificar boas oportunidades de investimento e ajustar a carteira conforme as condições do mercado.

Consulte as regras e o regulamento completo do fundo

Cada fundo tem um regulamento que define suas regras de funcionamento, estratégia de investimentos, política de distribuição de dividendos e taxas. Antes de investir, leia esse documento para entender exatamente onde o seu dinheiro será aplicado.

Diversifique

Não coloque todo o seu dinheiro em um único FII. O ideal é distribuir o investimento entre diferentes tipos de fundos. A diversificação reduz o impacto de problemas pontuais e confere maior estabilidade à sua carteira.

Invista em carteiras recomendadas

Se você não tem tempo ou conhecimento para analisar FIIs individualmente, pode investir em carteiras recomendadas por especialistas. 

Essas carteiras são montadas por analistas experientes, que selecionam os melhores FIIs do mercado com base em critérios técnicos e fundamentalistas.

Além de facilitar o processo de escolha, as carteiras recomendadas minimizam a exposição a riscos e aumentam o potencial de retorno do seu investimento.

Conheça a carteira recomendada de FIIs do PagBank

Montar uma carteira de fundos imobiliários parece desafiador? Saiba que você não precisa fazer isso sozinho. 

O PagBank oferece uma carteira recomendada de FIIs, elaborada por especialistas, para ajudá-lo a investir com mais segurança e rentabilidade. Com o Home Broker PagBank, você compra e vende cotas de FIIs de forma simples e 100% online, acompanhando seus investimentos em tempo real. 

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• R$ 2,99 por ordem no swing trade (compra e venda em dias diferentes);
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Para começar a investir em FIIs pelo PagBank, basta seguir as etapas abaixo: 

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Pronto! Agora é só acompanhar sua carteira pelo celular. Invista com segurança e praticidade! Confira os melhores FIIs recomendados e monte uma carteira equilibrada com o PagBank.

“Este canal tem como única intenção fornecer um panorama sobre as diferentes categorias de produtos de investimentos disponíveis no mercado. Os conteúdos não têm o objetivo de oferecer análise de valores mobiliários ou recomendações de investimento, considerando que os produtos apresentados podem não ser adequados aos objetivos, situação financeira ou necessidades individuais de cada usuário. O PagBank se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que decorram da utilização de seu conteúdo, bem como por eventuais informações fornecidas por terceiros, que não expressam a opinião do PagBank. As projeções e preços apresentados estão sujeitos a variações e as informações podem não estar atualizadas no momento exato da consulta do material. Antes de tomar qualquer decisão, é recomendado que o leitor busque orientação financeira independente e leia atentamente os materiais técnicos relativos a cada produto.”